授權終止仍出售房屋 購房合同被判無效

甲向乙借款80萬澳門元,乙與其同在某賭場貴賓廳工作的丙合資向甲提供借款。為了對有關債務作出擔保,在乙的要求下,甲與其配偶丁在2003年4月2日向乙簽署一份授權書,授權乙可將甲與丁名下的Y單位出售。乙向甲承諾不使用該授權書,並在甲完全清償借款及利息後,將授權書歸還給甲。此後,甲分多期向乙償還借款,並最終於2003年底完全還清了借款,但乙卻拒絕歸還授權書。2004年11月13日,乙以Y單位所有權人的受權人身份,與戊簽署Y單位的買賣公證書。戊在2004年11月23日透過有關公證書在物業登記局登記為Y單位的業主。戊在2010年起要求甲及丁搬出Y單位但遭拒絕,於是向初級法院提起請求返還之訴,請求確認其對Y單位的所有權及返還有關單位。甲及丁在上述訴訟中提出反訴,指已向乙還清所有債務,因此根據《民法典》第258條第1款規定,有關授權已經終止,請求宣告以公證書方式將Y單位轉讓給戊的行為不產生效力。初級法院經審理後判處戊勝訴,甲及丁提出的反訴敗訴。甲及丁不服,向中級法院提出上訴。

中級法院合議庭對案件作出審理。

合議庭指甲已還清債務,作為授權依據的法律關係終止,根據《民法典》第258條第1款規定,有關授權亦終止。本個案須分析上述授權終止可否對抗第三人戊。合議庭認為,有關問題適用《民法典》第259條第2款規定,根據有關規定,倘戊在沒有過錯下不知道授權終止的原因,則因授權終止而導致轉讓行為不產生效力的情況,不可對抗戊。而根據《民法典》第335條第2款規定,在甲及丁提出反訴下,戊對其在沒有過錯下不知道授權終止的原因的事實負有舉證責任。在本個案,按有關買賣不動產的公證書顯示,戊在訂立有關合同時必然知悉立約人乙以甲及丁的受權人身份參與有關行為。另一方面,戊與丙(乙與丙合資向甲提供借款)一同在X貴賓廳工作。上述情況可顯示,倘若戊真的不知道有關授權的原因,那麼至少他在釐清乙為何以甲的受權人身份參與訂立合同的問題上是十分粗心及存在過失的。只要戊稍作了解,不難知悉有關授權已經終止。因此,根據《民法典》第259條第2款規定的反義解釋,戊在不知悉授權終止原因的事宜上未能排除其過錯,因此,有關授權終止的原因可對抗他。使乙將Y單位出售予戊的行為,與沒有相關權力的受權人作出有關行為的情況無異。另外,在第一審時,戊在原告的反駁中辯稱不知道乙與甲之間存在借貸關係,但該說法未被初級法院所採信。這也可顯示戊未能排除《民法典》第259條第2款所規定的過錯。

綜合上述理由,中級法院合議庭裁定上訴理由成立,廢止被上訴判決。由此,判處請求返還之訴敗訴,反訴勝訴,宣告乙向戊出售Y單位的行為不產生效力,命令撤銷相關物業登記。

參閱中級法院第536/2018號案的合議庭裁判。



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