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中院维持解除海一居某单位之预约买卖合同的决定

一名购买了“海一居”楼花的小业主(原告)针对“海一居”的发展商保利达洋行有限公司(被告)向初级法院民事法庭提起通常诉讼程序宣告之诉,请求宣告解除其与被告订立的预约买卖该楼盘某独立单位的合同,并判处被告向其返还已支付的款项及相关利息。

在答辩中,被告根据《民事诉讼法典》第272条及后续数条的规定向法院请求传召澳门特区以辅助当事人的身份参加诉讼,理由是一旦原告提起的诉讼获判胜诉,保利达将对澳门特区享有求偿权,因为预约合同的无法履行是由澳门特区的过错所导致。该请求被案件的主理法官透过批示驳回。

2018年1月23日,初级法院民事法庭作出判决,指出相关楼盘所处的土地(黑沙环P地段)被政府宣告失效和由此引发的司法诉讼无疑是合同双方在订立买卖楼花的预约合同时所意想不到的,不论从主观上还是客观上来看,都属于非正常情况。现在距离双方订立预约买卖合同已经过去了五年多,但仍然没有动工。即便被告针对行政长官宣告批地失效的决定提起的司法诉讼最终取得胜诉并继而重新取得土地的批给,等楼宇建成最少也要三年半的时间。这种巨大的不确定性使得让原告继续信守一个不知将来能否实现的承诺已经逾越了善意原则的限度,同时也损害了原告的利益,另外所发生的这些变故也已经完全超出了合同本身所蕴含之风险的范畴。基于此,认定存在情势的非正常变迁,裁定原告提起的诉讼胜诉,宣告解除原被告之间订立的预约买卖合同,并判处被告向原告返还其所收取的2,025,804.00澳门元的定金,附加自传唤被告之日起开始计算直至完全支付为止的迟延利息。

被告不服,分别针对上述批示和判决向中级法院提起上诉。

中级法院对上诉作出审理。首先,关于传召澳门特区以辅助当事人的身份参加诉讼的请求,合议庭指出,在本案中原告只是基于情势的非正常变迁而请求法院宣告解除预约买卖合同,同时判处被告返还其当初所支付的定金,而并未以被告过错不履行预约买卖合同为由要求被告返还双倍定金及/或赔偿其所遭受的损失,因此不涉及到被告的赔偿问题,从而也就不涉及到被告所提出的其对澳门特区享有求偿权的问题,所以不应传召澳门特区参加诉讼。

关于案件的实体问题,合议庭指出,上诉人针对该诉讼的最后判决所提出的所有问题都随着终审法院于2018年5月23日在第7/2018号案件中作出终局裁判而失去了意义。终院的该合议庭裁判确认了行政长官宣告海一居所处土地(黑沙环P地段)的批给失效的行为,这使得上诉人永远都无法建成相关楼盘,亦即无法履行其与原告订立的预约买卖合同,那么原告肯定有权解除合同。出于这一原因,已没有必要对上诉人所提出的问题作出审查。

综上所述,中院裁定被告保利达洋行有限公司针对相关批示和判决所提起的上诉败诉,维持了初级法院的裁决。

参阅初级法院第CV1-16-0101-CAO号案的判决和中级法院第490/2018号案的合议庭裁判。



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