在澳门， "楼花"的买卖是不动产交易的一种常见方式。澳门现行的不动产交易法律制度主要是针对现房买卖设置的，但对"楼花"的预售许可、买卖合同的内容、形式、登记等方面尚无明确的法律规范。 社会各界希望对"楼花"买卖作出规范，以达到理顺市场运作、增加交易的透明度、保障交易各方合法权益的目标。作为促进房地产市场可持续发展的一项重要工作，特区政府在去年进行了有关规范"楼花"买卖的公开谘询，在参考社会各界所提出的意见和建议的基础上，特区政府草拟了《承诺转让在建楼宇的法律制度》法律草案，对"楼花"的买卖及按揭等法律行为作出规范。 "楼花"是一种俗称，在法案中被称为"在建楼宇"，它是指所有计划兴建、正在兴建或已完成兴建但仍未获发有效使用准照的不动产；如果是以分层所有权制度兴建的楼宇，则指仍未完成分层所有权的确定登记的不动产及其独立单位。 此次有关"楼花"的法案的主要内容包括： 1.设立"楼花"的预售许可制度
为减少楼宇"烂尾"的风险，保障购买者的利益，经参考周边地区的经验，法案建议设立"楼花"的预售许可制度，当楼宇已获发整体建筑工程准照，已完成地基工程及地库及地面层楼板的结构工程，且已完成临时分层登记时，发展商可向土地工务运输局申请发出预先许可。仅在获发预先许可后，方可销售"楼花"，否则不仅销售合同无效，而且出售"楼花"的发展商会受到罚款的行政处罚。 2.规范销售"楼花"的合同形式
法案建议销售"楼花"须签订预约买卖合同或让与合同地位的合同，须采用经律师确认的合同拟本，立约人的签名须经公证认定。违反有关合同形式的规定的法律行为无效。公证员在认定签名时，须审核是否采用经律师确认的合同拟本，而且将有关的文件副本存档。 3.规范销售"楼花"的合同内容
为保障"楼花"交易双方的合法权益，避免出现"货不对办"的情况，在尊重合同自由原则的前提下，法案建议销售"楼花"的合同必须载有强制条款，否则无效。强制条款涉及立约人的认别资料、楼宇的基本状况、楼宇的管理和保养安排、履行合同的条件及不履行合同的相应责任等内容。律师须确认合同拟本是否包含强制条款的内容，且其他合同条款不得与强制条款相抵触。 4.规范有关"楼花"的登记制度
为使"楼花"的交易公开透明，堵塞"一屋多卖"的漏洞，保障购买者的权益，法案建议设立强制性登记制度，自购买或按揭"楼花"之日起三十日内须申请登记，如在该期间届满后申请，则须缴纳三倍手续费。按照法案的建议，如仍存有以"楼花"购买人名义作出的登记，则其他人不得再作出有关"楼花"的转让等行为。此外，法案建议已登记的"楼花"购买者在债权受偿顺位中享有一定的优先受偿权。 5.设立注销登记的特别诉讼程序
由於会出现"楼花"购买者不依照合同支付"楼花"款的情况，因此法案建议当购买者未按照预约买卖合同的规定支付价金时，发展商可按照法案的规定，向初级法院提起诉讼，由法官按照法案所建议的特别诉讼程序，作出注销有关"楼花"登记的判决，但不妨碍双方当事人可就有关法律行为所产生的其他争议另行提起独立的司法诉讼。 6.订定有关销售"楼花"的房地产中介的规定
考虑到现时不少发展商透过房地产中介销售"楼花"，因此法案对这种中介行为作出了规范。法案建议中介合同须指明所代理的单位、价金、折扣及佣金，并在客户要求时向其提供载有这些条件的文件副本，以减少出现房地产代理业务中的不规则行为。房地产中介人须於合同订立或作出任何修改后五日内将有关合同副本送交土地工务运输局存档。 7.订定监察的职权及行政处罚措施
为确保所订定的规范得到遵守，法案建议由土地工务运输局负责监察本法律的遵守情况；该局为执行监察职务而提出要求时，任何公共或私人实体，尤其是"楼花"的交易各方及房地产中介人均有提供协助的义务，而银行及其他金融机构、律师、法律代办及房地产中介人，均有义务不作出违反本法律规定的行为或不提供任何违反本法律规定的协助。此外，法案对有关的行政违法行为，订定了相应的罚款的行政处罚措施。 8.订定已销售的"楼花"的过渡性规定
在本法律生效前所销售的"楼花"合同继续有效，但馀下部分"楼花"的销售须遵守本法律的规定，例如须取得销售"楼花"的预先许可及销售合同须经公证认定。 在本法律生效前所购买的"楼花"只有在作出物业登记后，方可将"楼花"转售或作抵押，否则有关的合同无效。 为确保有关"楼花"销售登记的准确性和完整性，保障购买者的权益，对於在法律生效前已经销售"楼花"的楼宇，法案建议发展商在规定的期限内申请办理分层所有权的临时登记，并将所有购买"楼花"的合同认证缮本送物业登记局作出登记，或由购买者在一年内提出申请，则有关登记无须缴纳手续费。
由於"楼花"的买卖涉及面广，相关制度的全面完善尚需其他方面法律制度的配合。此次法案所建议的是有关"楼花"买卖的基础性法律规定，其他方面的规定将会透过政府部门及相关行业协会订定指引，由参与各方参照执行。待条件成熟后，将会考虑制定法律加以规范。
