日前，行政长官公布了2014年财政年度施政报告。房屋问题一如所料继续成为社会最为关注的问题。部分社会人士认为，施政报告无"辣招"遏制楼价，令居民失望。对於特区政府的楼市调控政策，我想在这里提出两方面的问题与社会进行讨论：
一方面，关於特区政府现有楼市调控政策有效性的问题。现有楼市调控政策是否有效，最好先由客观的统计数字加以说明。根据统计暨普查局资料，本澳楼宇单位买卖由2013年第2季4,059宗，下跌至第3季1,908宗。同时，据相关部门提供数据显示，2013年第3季澳门住宅单位每平方米平均价格就较第2季下跌超过二成，可见本澳楼价是有升有跌，并非只升不跌，而住宅单位成交量亦出现大幅下跌。另外，根据财政局资料，2011、2012及2013年1-9 月同期比较，住宅单位的交易分别为13,454、11,314及8,873宗，呈持续减少的趋势，环比下降15.9%及21.6%。同时，2012年10月30日至2013年9月30日期间的住宅交易宗数中，95.8%的买家是澳门本地居民，而非本地居民买家的比例则由2010年的11.14%大幅下跌至2.8%。由此可见，限制银行按揭贷款成数、特别印花税和包括公司买家在内的额外印花税等现有楼市调控措施，对抑制市场的炽热投机气氛及外来的投机资金的流入无疑已产生了一定作用。 另一方面，楼市的风险确实是不容低估的。根据2011年人口普查资料，在全澳普查的552,503名居民中，477,401名为本地居民，当中377,186名居住在自己或住户成员的物业中；本地居民中有15,764名租住社会房屋。故此，居於自置居所和租住於社会房屋的本地居民总数为82.3%。近年九成住宅交易买家都是澳门人，加上近年澳门经济持续向好，本澳居民对经济前景乐观，对房地产市场的获利能力也充满信心。同时，由於可供澳门居民投资的渠道相对不多，"砖头"相信已成为不少富裕起来的居民的最佳选择。换句话说，近年本澳住宅楼宇市场的需求主要是来自本澳居民，投资需求所占的比重相当高，商品住宅楼宇市场的投资需求已成为楼市走向的主要力量。然而，房屋是一种商品，其价格取决於供求关系。长期来说，房屋价格不只是单方向发展，会因应供求关系有升有跌。事实上，近期住宅楼价不断攀升的情况亦不是澳门所独有的。过去二十年，澳门房地产市场呈波浪式发展，也经历了1993年至2003年的一段较长时间的低迷期。目前，全球面临较大的不确定性，低息环境持续，加上量化宽松政策、资金充裕及通胀预期等影响下，本澳住宅需求持续增长。不过，当出现低息环境改变或市场投资情绪逆转时，相当大部分已置业的澳门居民，乃至澳门社会的整体承受能力，将无可避免会产生负面的影响。因此，正如行政长官所呼吁的，楼市有升有跌，居民需量力而行，小心评估自身的财政状况及承受能力。现在入市是要承担一定风险的。 房地产问题是一个复杂的社会课题，既牵涉本澳民生发展，也是影响社会稳定的要素。因此，特区政府将进一步建设住屋保障的长效机制，全力落实"居有其所、安居乐业"的施政目标，当中更会在保障澳门居民的基本住屋需求的基础上，持续观察外围经济环境，密切关注现时本澳房地产市场变化的持续性，积极留意措施推出后的成效，继续研究其他可行的措施，处理好住宅楼宇的供求关系。 澳门特别行政区政府政策研究室主任刘本立
