要求承认大厦所有业主都有进入天台权利的保全措施被法院驳回

澳门大堂围某唐楼三个独立单位的业主甲针对该大楼三楼(最高层)A单位的业主乙和丙向初级法院提起一宗非特定之保全程序,请求法院承认该大楼所有分层单位的业主都有进入大楼天台的共同需要,并允许其等在有需要时可以随时进入天台安装空调外机,同时要求乙和丙不能锁上通往天台的门,阻止他们通行。

作为理由,甲提出其所居住之大楼的业主大会曾通过一项决议,在《分层物业规章》中规定业主可以将空调外机安装在大楼的天台上,而这也是整栋大楼唯一可以安装空调外机之处,况且天台归所有小业主共同所有,全部人都有权使用,但三楼A单位的业主乙和丙却不让他们进入。

乙丙作出答辩,称2011年经B3单位业主的申请,在该大楼的分层物业登记上增加了一条附注,注明天台为该大楼三楼的单位所专用,该登记被中级法院2017年3月23日第208/2016号案的合议庭裁判所确认,因此他们有权阻止其他业主进入天台。

初级法院法官对甲的请求作出审理,指出根据《民法典》第1324条第1款d)项和第2款a)项的规定,分层物业的天台被强制性划归为共同部分,即便它被分拨予某个单位专用亦然。涉案之分层物业的设定凭证(即相关登记)确保本案的被申请人乙和丙在法定限制(尤其是《民法典》第1325条所规定的限制)的范围内对天台享有排他的专属使用权,而后者则应在有必要对其采取紧急措施或进行维护的情况下允许其他单位的业主进入天台。但这个必要性必须针对具体情况作出具体分析,不能像声请人所主张的那样,以一种具有普遍性和一般性的方式承认该大楼所有分层单位的业主都有随时进入天台的共同需要,否则便是侵犯了分层物业的设定凭证(即相关登记)所赋予被声请人的对天台的专属使用权,更何况安装空调外机也不属于任何的紧急措施或对大楼的共同部分进行的维护。声请人若想占用天台的一定空间安装空调外机,应与乙丙协商解决。至于声请人提到的业主大会所通过的《分层物业规章》中的规定,也因侵犯了被声请人对天台的专属使用权而不产生效力,因为有关共同部分之使用的决议只能由共同使用人作出,而不能由业主大会作出。基于以上几点,法官认定不存在拟保全之权利确实存在的迹象证据,而这也是批准保全措施所必须满足的其中一项要件,继而驳回了甲的申请。

甲不服,向中级法院提起上诉。

中级法院合议庭经审理,确认了初级法院的判决,维持不批准甲所申请之保全措施的决定。

参阅中级法院第887/2018号案的合议庭裁判。



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