授权终止仍出售房屋 购房合同被判无效

甲向乙借款80万澳门元,乙与其同在某赌场贵宾厅工作的丙合资向甲提供借款。为了对有关债务作出担保,在乙的要求下,甲与其配偶丁在2003年4月2日向乙签署一份授权书,授权乙可将甲与丁名下的Y单位出售。乙向甲承诺不使用该授权书,并在甲完全清偿借款及利息后,将授权书归还给甲。此后,甲分多期向乙偿还借款,并最终于2003年底完全还清了借款,但乙却拒绝归还授权书。2004年11月13日,乙以Y单位所有权人的受权人身份,与戊签署Y单位的买卖公证书。戊在2004年11月23日透过有关公证书在物业登记局登记为Y单位的业主。戊在2010年起要求甲及丁搬出Y单位但遭拒绝,于是向初级法院提起请求返还之诉,请求确认其对Y单位的所有权及返还有关单位。甲及丁在上述诉讼中提出反诉,指已向乙还清所有债务,因此根据《民法典》第258条第1款规定,有关授权已经终止,请求宣告以公证书方式将Y单位转让给戊的行为不产生效力。初级法院经审理后判处戊胜诉,甲及丁提出的反诉败诉。甲及丁不服,向中级法院提出上诉。

中级法院合议庭对案件作出审理。

合议庭指甲已还清债务,作为授权依据的法律关系终止,根据《民法典》第258条第1款规定,有关授权亦终止。本个案须分析上述授权终止可否对抗第三人戊。合议庭认为,有关问题适用《民法典》第259条第2款规定,根据有关规定,倘戊在没有过错下不知道授权终止的原因,则因授权终止而导致转让行为不产生效力的情况,不可对抗戊。而根据《民法典》第335条第2款规定,在甲及丁提出反诉下,戊对其在没有过错下不知道授权终止的原因的事实负有举证责任。在本个案,按有关买卖不动产的公证书显示,戊在订立有关合同时必然知悉立约人乙以甲及丁的受权人身份参与有关行为。另一方面,戊与丙(乙与丙合资向甲提供借款)一同在X贵宾厅工作。上述情况可显示,倘若戊真的不知道有关授权的原因,那么至少他在厘清乙为何以甲的受权人身份参与订立合同的问题上是十分粗心及存在过失的。只要戊稍作了解,不难知悉有关授权已经终止。因此,根据《民法典》第259条第2款规定的反义解释,戊在不知悉授权终止原因的事宜上未能排除其过错,因此,有关授权终止的原因可对抗他。使乙将Y单位出售予戊的行为,与没有相关权力的受权人作出有关行为的情况无异。另外,在第一审时,戊在原告的反驳中辩称不知道乙与甲之间存在借贷关系,但该说法未被初级法院所采信。这也可显示戊未能排除《民法典》第259条第2款所规定的过错。

综合上述理由,中级法院合议庭裁定上诉理由成立,废止被上诉判决。由此,判处请求返还之诉败诉,反诉胜诉,宣告乙向戊出售Y单位的行为不产生效力,命令撤销相关物业登记。

参阅中级法院第536/2018号案的合议庭裁判。



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