“祐漢七棟樓群”調研報告公佈

祐漢七棟樓群調研報告公佈_1

「祐漢七棟樓群」調研報告出爐 | 揭開樓群神秘面紗

「祐漢七棟樓群」調研報告已完成。報告結果顯示,約三成業主生活於樓群內,約四成半為租戶,其餘為空置單位或無人應門等。受訪業主中,逾九成自住業主支持重建;少部份自用商戶不支持或沒明確表態,持觀望態度。澳門都市更新股份有限公司(下稱:都更公司)正在法律框架下推動重建工作,目前接洽逾五成半業主,惟重建關鍵需業主達成一致共識,呼籲業權人儘快接洽。

為調查「祐漢七棟樓群」的商住形態、空置率,瞭解業權人及承租人對重建的取態及期望、業權人分佈,以及收集業權人的聯繫方式等,都更公司去年委托「我城社區規劃合作社」進行入戶調查,以利各相關方面掌握現況並推進重建。調研涉及樓群包括康泰樓、吉祥樓、順利樓、興隆樓、牡丹樓、萬壽樓及勝意樓,共2,556個住宅單位及商舖。

是次調研主要採用入戶問卷調查法和現況調查法兩種研究方法,完成問卷共1,886份,佔樓群內現存總登記單位數量的73.8%,其餘為中途拒答(0.9%)、拒答(11.7%)、無人應門(8.1%)及空置單位(5.5%)。就問卷調查未能有效呈現、與本研究有重要關連的議題,則到現場拍攝及繪圖等,以作紀錄及分析。

聯繫5成半業主

樓群內住戶以租客為主。經調查發現,在1,886名受訪者中,731名為自住及自用,包括自住業主(647名)、自用商戶業主或代表(84名),佔現存總業權登記(2,556個)的28.6%,當中逾五成受訪業主或代表為60歲以上人士;租戶(包括本地及外僱)佔45.4%;拒答、中途拒答、無人應門和空置等,共佔26.0%。

在調研基礎上,都更公司同步通過不同渠道及方式,現已聯繫到樓群約五成半業主。都更公司將竭盡全力,繼續接洽餘下的業權人,呼籲相關業權人接洽,儘快啟動重建相關工作。

調研報告顯示,「祐漢七棟樓群」最終建成2,780個單位,特區政府於2009年拆卸順利樓D、E、F及G座,共224個單位,故現時存在及有登記的共2,556個。當中有2,428個為居住用途,非住宅單位有128個,後者的登記包括:商業、工業等名稱,現況中絕大多數作商業用途。另外,報告發現,居住單位實際用作商業用途的情況顯著,其中106個居住用途單位已作商業或非居住用途。

平均一單位5.3人

祐漢人口密度較高,與大量外僱聚居有關。按本次調查結果推算,上述樓群內約有12,014名居民,實際作居住用途單位有2,316個,扣除7.3%的澳門平均空置率,有人居住單位為2,147個,每個單位內平均有5.3名居民,遠高於澳門戶均約3名居民的平均水平。

調查數據顯示,樓群約三成單位為外僱宿舍,當中大部份單位的居住人口為7人以上。

自住業主多支持重建 部份商戶觀望

關於重建支持度,在受訪的647名自住業主中,逾九成(91.03%)支持重建,其餘為不支持、無意見、表示不知道或不作答(8.97%)。同時,84名自用商戶業主或代表中,逾七成(78.5%)支持重建,總體傾向於不支持或沒有明確表達意見的,超過兩成(21.5%),可見部份商戶業主持觀望態度。

傾向「樓換樓」 「現金收購」乏興趣

就重建時的補償方式問題,問卷員在訪問時不會主動向受訪者提供答案選項,受訪者需自行提出他們能接受的補償方式。結果顯示,65.8%受訪自住業主較接受實物補償,包括「可預先參觀的現樓、且非更換公共房屋」;32.3%提出「重建後回遷」等;對「現金收購」興趣不大,只有2.6%受訪者提出。受訪自用商戶業主的回遷意欲較自住業主顯著,最傾向「舖換舖」(54.8%),或「重建後舖換舖」(40.5%)。

另外,祐漢的現況環境不佳,逾七成受訪自住業主反映「外牆剝落」(75.6%)、「四處有垃圾」(73.3%)、「過多閒雜人出入」(71.1%)及「過多外僱」(71.1%)等。近八成受訪自住業主冀重建後的社區有公園、街市、超市、巴士站及銀行等社區設施。

業權問題複雜

業權問題是決定重建進度的重要因素之一。調查數據顯示,只有3.4%受訪自住業主及3.6%受訪自用商戶業主承認有業權問題,惟在都更公司能接洽到的五成半業主中,已發現當中約5%個案存在業權問題。就兩組初步統計之間的落差,經分析,業權問題涉及受訪者的法律知識、家庭狀況、財產分配等因素,存在落差的主因包括:

  1. 受訪者可能對自住單位的業權問題認知不足,普遍涉及遺產分配、婚姻財產制度、離婚等情況;
  2. 基於私隱,受訪者可能不願意透露、提及或正視。

綜合調研結果分析,祐漢樓群重建具一定挑戰性,尤其業權相關問題,需靠業主齊心達成一致共識。目前資料顯示,不同樓群能接洽到業主的比例落差較大,有的樓群都更公司已接洽到七成業主,有的目前只接洽到四成。為加快重建,都更公司將採取逐棟解決方式,因應業權收集情況,優先興建業權收集完整的樓群。

除入戶調查及分析等工作外,調研團隊在報告中提出不少建議,包括:

  • 長時間跟進社區狀況;
  • 需要更明確的政策、法律來推動重建;
  • 為業主提供法律支援;
  • 提供多種補償方式以貼近居民需要;
  • 掌握單位用途現況去考慮補償方案;
  • 持續監測樓宇結構。

呼籲業權人接洽 爭取儘快啟動重建

都更公司將參考相關意見和建議,結合實際情況,積極開展工作。現階段,都更公司持續在法律基礎下,參考建議推動重建,包括配合相關部門的立法諮詢工作,轉交報告及意見予相關部門參考。同步透過不同渠道接洽業主,以深入瞭解其重建意願及掌握倘有的業權問題,提供適切的法律諮詢,冀提早做好重建準備。

經宣傳及鄰里互助,都更公司已接洽到逾五成半業主,其餘四成半業主仍在努力接洽。都更公司作為推動澳門都市更新的執行實體,將長時間跟進祐漢社區的重建。繼續以不同方式,持續接觸尚未取得聯繫的業主,儘快整合業權等問題,並按照都市更新相關法律法規及整體規劃政策,依法按序推進澳門的都市更新進程。

有關報告詳情,請瀏覽都更公司網頁https://www.mur.com.mo。「祐漢七棟樓群」業權人,請致電2888 2263與都更公司預約洽談重建細節。

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