A compra e venda de fracções autónomas de edifício em construção constitui, em Macau, uma prática usual de transacção de imóveis. O regime jurídico da transacção de imóveis vigente em Macau foi criado para regular essencialmente as transacções de imóveis já construídos, não havendo ainda normas legais claramente definidas quanto à autorização de venda antecipada de edifícios em construção, conteúdo e forma dos contratos-promessa de compra e venda, registo desses actos, etc. A regulamentação da compra e venda de edifícios em construção constitui a aspiração de toda a sociedade, no intuito de racionalizar o funcionamento do mercado, reforçar a transparência das transacções e garantir os legítimos direitos e interesses das partes nas transacções. Por ser fundamental para a promoção do desenvolvimento sustentado do mercado imobiliário, o Governo da Região Administrativa Especial de Macau, no ano passado, promoveu uma consulta pública sobre a compra e venda de edifícios em construção e, tendo em conta as opiniões e sugestões dos diversos sectores da sociedade, o Governo da RAEM elaborou o presente projecto de lei intitulado «Regime jurídico da promessa de transmissão de edifícios em construção», que visa regular os negócios jurídicos relativos à compra e venda e hipoteca de edifícios em construção. Tal como definido na proposta de lei, entende-se por "edifícios em construção" quaisquer bens imóveis que se encontrem em fase de projecto, em construção ou com as obras concluídas, para os quais não haja sido emitida licença de utilização válida ou, tratando-se de edifícios construídos em regime de propriedade horizontal, os bens imóveis e as suas fracções que não tenham sido efectuado o registo definitivo do respectivo título constitutivo. A presente proposta de lei relativa a edifícios em construção comporta essencialmente as seguintes vertentes:
1. Estabelecimento do regime de autorização da venda antecipada de edifícios em construção
Tendo como objectivo a redução dos riscos de edifícios de construção indefinidamente adiada e a protecção dos interesses dos compradores, e tomando como referência as experiências das regiões vizinhas, a proposta de lei propõe a criação do regime de autorização da venda antecipada de edifícios em construção, o qual prevê que o promotor do edifício pode requerer a autorização prévia junto da Direcção dos Serviços de Solos, Obras Públicas e Transportes, estando esta autorização sujeita à verificação dos seguintes requisitos: ter sido emitida a licença de obra relativa a toda a construção do edifício, estarem concluídas as respectivas obras de fundação e as obras de estruturas da cave e pavimentos do rés-do-chão e estar concluído o respectivo registo provisório de propriedade horizontal. A venda do edifício em construção só pode realizar-se mediante autorização prévia, sob pena de o promotor do edifício em causa incorrer na sanção administrativa pecuniária, para além da nulidade do contrato de venda. 2. Regulamentação das formas de contrato relativo à venda de edifícios em construção
Segundo a proposta de lei, a venda de edifícios em construção é feita mediante a celebração do contrato-promessa de compra e venda ou contrato de cessão de posição contratual, sendo necessária a adopção da minuta de contrato confirmada por advogado; as assinaturas dos contratantes devem ser reconhecidas notarialmente. São nulos os negócios jurídicos celebrados em violação das disposições relativas às formas de contrato. No acto de reconhecimento das assinaturas, o notário tem de verificar se o respectivo contrato adoptou a minuta confirmada por advogado e arquivar as cópias dos documentos relacionados. 3. Regulação do conteúdo do contrato de venda de edifícios em construção
Para proteger os direitos e interesses legítimos de ambas as partes nas transacções de edifícios em construção, e com vista a evitar as situações de "entrega de imóvel com características que não correspondem ao modelo", com o devido respeito pelo princípio de liberdade contratual, a proposta de lei prevê que o contrato de venda de edifícios em construção deve conter, sob pena de nulidade, as cláusulas imperativas. Estas cláusulas dizem respeito à identificação dos contratantes, descrição da situação básica do edifício, acordo relativo à gestão e conservação do edifício, condições relativas ao cumprimento do contrato e respectiva responsabilidade pelo seu não cumprimento. Os advogados confirmam se as minutas de contrato contêm os elementos das cláusulas imperativas, e que estas não sejam contrariadas pelo restante clausulado. 4. Regulamentação do regime de registo relativo a edifícios em construção
Para assegurar a publicidade e transparência das transacções de edifícios em construção, colmatar as lacunas de "vendas repetidas da mesma moradia" e salvaguardar os direitos e interesses dos compradores, a proposta de lei propõe a criação do regime de registo obrigatório, segundo o qual, o pedido de registo é apresentado no prazo de 30 dias a contar da data da compra ou da constituição de hipoteca sobre o edifício em construção e a apresentação do pedido após o termo do referido prazo está sujeita ao pagamento em triplo dos emolumentos. Segundo a proposta de lei, enquanto estiver o registo a favor do comprador do edifício em construção, não é permitida a transmissão do edifício por outras pessoas. Além disso, a proposta de lei prevê que o comprador do edifício em construção que tenha efectuado o registo goza de privilégio creditório relativamente aos demais credores. 5. Criação do processo especial de cancelamento do registo
Tendo em consideração que possa haver situação em que o comprador do edifício em construção não efectue o pagamento do preço nos termos estipulados no contrato, a proposta de lei prevê que o promotor do edifício pode intentar acção junto do Tribunal Judicial de Base, nos termos da presente lei, cabendo ao juiz proferir sentença sobre o cancelamento do registo relativo ao edifício em construção, nos termos do processo especial que a proposta de lei propõe, caso o comprador não efectue o pagamento do preço estipulado no contrato-promessa de compra e venda, sem prejuízo de as partes poderem pleitear, em acção separada e independente, sobre qualquer questão controvertida resultante do negócio jurídico em causa. 6. Estipulação das disposições relativas à mediação imobiliária de venda de edifícios em construção
Considerando que actualmente muitos promotores vendem edifícios em construção através de mediadores imobiliários, a proposta de lei visa regular essas acções intermediárias. Segundo a proposta de lei, o contrato de mediação deve identificar a fracção em causa, indicar o preço, descontos e comissão, devendo os mediadores imobiliários, quando solicitados, fornecer aos clientes cópia dos documentos donde constem tais condições, com vista a reduzir as irregularidades nas actividades imobiliárias. Os mediadores imobiliários devem apresentar, para efeitos de arquivamento, à DSSOPT cópia do contrato de mediação, bem como das suas alterações, no prazo de 5 dias a contar da sua celebração. 7. Estipulação das competências de fiscalização e das sanções administrativas
Com vista a assegurar o cumprimento das disposições estipuladas, a proposta de lei prevê que compete à DSSOPT a fiscalização do cumprimento da presente lei; sempre que solicitadas, as entidades públicas ou privadas, nomeadamente as partes envolvidas na transacção do edifício em construção e os mediadores imobiliários devem prestar colaboração à DSSOPT quando esta esteja no exercício das suas funções de fiscalização; os bancos e outras instituições financeiras, os advogados, solicitadores e mediadores imobiliários devem abster-se da prática de actos, ou prestar qualquer colaboração, que impliquem violação do disposto na presente lei. Além disso, em relação às infracções administrativas, a proposta de lei estipula as correspondentes multas e sanções administrativas. 8. Estabelecimento das disposições transitórias para edifícios em construção já vendidos
Mantêm-se válidos os contratos de venda de edifícios em construção celebrados antes da entrada em vigor da presente lei, devendo, todavia, a venda da parte restante do edifício obedecer ao disposto na presente lei, como por exemplo, a venda de edifícios em construção carece de autorização prévia e o contrato de ser reconhecido notarialmente. Relativamente aos edifícios em construção adquiridos antes da entrada em vigor da presente lei, a respectiva transmissão ou constituição de hipoteca só é permitida depois de ter sido efectuado o registo predial, sob pena de nulidade do contrato.
Deste modo, a fim de assegurar a precisão e a integridade do registo relativo à venda de edifícios em construção, bem como garantir os direitos e interesses dos compradores, a proposta de lei prevê que, relativamente aos edifícios vendidos antes da entrada em vigor da lei, o promotor do edifício deve requerer o registo provisório da constituição de propriedade horizontal no prazo estipulado, apresentando à Conservatória do Registo Predial cópias autenticadas de todos os contratos relativos à compra de edifícios em construção para efeitos de registo, ou o comprador deve requerê-lo dentro do prazo de um ano; a esse registo não são devidos emolumentos. Abrangendo a compra e venda de edifícios em construção um vasto conjunto de matérias, o aperfeiçoamento da operação global dos regimes exige a articulação com os demais regimes jurídicos reguladores de outras vertentes. Esta proposta de lei pretende definir normas legais de base, visando regular especificamente as acções de compra e venda de edifícios em construção. Quanto às normas reguladoras de outras vertentes, o Governo, em articulação com as associações dos respectivos ramos de actividade, definirá orientações que servirão de referência aos operadores intervenientes neste sector para o exercicio das suas actividades. Quando chegar à altura oportuna, ponderar-se-á sobre a respectiva regulamentação mediante a produção de diplomas legais.
