O Conselho Executivo concluiu a discussão da proposta de lei sobre a Lei de Terras. Desde o retorno de Macau à pátria, a economia e a sociedade da Região Administrativa Especial de Macau (RAEM) têm crescido ininterruptamente, tendo-se vindo a assistir não só a grandes mudanças no ordenamento do espaço urbano, como também ao aumento da procura de terrenos para a construção de infra-estruturas sociais, em resposta às necessidades da vida quotidiana da população. Concomitantemente, a liberalização da indústria do jogo e o desenvolvimento próspero da indústria de turismo têm impulsionado muitos investimentos na construção de obras de grande envergadura e de empreendimentos turísticos. Nestas circunstâncias, face aos limitados recursos de terrenos na RAEM, a forma de exploração, distribuição e aproveitamento com eficácia desses recursos constitui um dos principais objectos de investigação do Governo, e merece grande atenção por parte dos vários sectores sociais. Na realidade, as questões sobre a distribuição, a concessão e as condições de troca de terrenos, a fixação da finalidade de terrenos, o processo de concessão de terrenos, os critérios para a fixação de prémios, a alteração da finalidade dos terrenos após a sua concessão, a alteração dos projectos de desenvolvimento, a transmissão da concessão de terrenos, o aproveitamento de solosfora do prazo estipulado e até o não aproveitamento de terrenos ou de terrenos devolutos, bem como as questões relativas à capacidade aedificandi e à altura dos edifícios a serem construídos nos terrenos, e o seu impacto ambiental, são assuntos que, ao longo dos últimos anos, têm sido discutidos amplamente na sociedade, a par do constante aumento da voz do pedido de revisão integral da Lei de Terras. Perante os pedidos dos diversos sectores da sociedade, designadamente face aos diversos problemas supracitados, verifica-se que a Lei de Terras em vigor há mais de 30 anos, de facto já não consegue actualmente responder de forma eficazao desenvolvimento corrente da RAEM. Por esse motivo, em 2008, o Governo criou um grupo de trabalho especializado e iniciou os trabalhos de revisão da "Lei de Terras" e diplomas complementares, procedendo a uma análise em oito grandes vertentes, desde a forma de concessão de terrenos, área dos terrenos a conceder, prazo de concessão, alteração da finalidade das concessões, transmissão das concessões, método de determinação do montante do prémio, procedimento de concessão e até ao mecanismo de fiscalização do cumprimento dos contratos de concessão. Paralelamente, acelerou-se a implementação do principal diploma de urbanização – a Lei do Planeamento Urbanístico - e a sua articulação com a elaboração ou a revisão das demais leis complementares, como o Regime Jurídico da Construção Urbana e o Regime Jurídico do Reordenamento dos Bairros Antigos, entre outros, com o objectivo de, num planeamento urbanístico prospectivo, aperfeiçoar o regime de concessão e exploração de terrenos, controlar com eficácia o desenvolvimento e aproveitamento de solos, bem como promover o desenvolvimento sustentável da cidade de Macau, melhorando, assim, a qualidade de vida da população e,consequentemente,resolvendo de forma prática os problemas acima mencionados. Em Novembro de 2008 e Dezembro de 2010, o grupo de trabalho especializado realizou duas rondas de acções de consulta pública. Após a análise profunda das opiniões recolhidas e a auscultação das opiniões dos serviços de execução, o grupo de trabalho elaborou a proposta de lei sobre a Lei de Terras, integrando as opiniões e sugestões viáveis sobre o texto para consulta da "Lei de Terras" apresentadas pelos diversos sectores da sociedade, em articulação com os conteúdos dos projectos de propostas de leis, a "Lei do Planeamento Urbanístico", o "Regime Jurídico do Reordenamento dos Bairros Antigos" e o "Regime Jurídico da Construção Urbana", em conjugação com a realidade social da RAEM. Uma vez que a fixação da finalidade do terreno e as condições de construção, como a volumetria e a altura do edifício, são matérias regulamentadas pelos projectos de propostas de leis, "Lei do Planeamento Urbanístico" e "Regime Jurídico da Construção Urbana", respectivamente, a proposta de lei incide sobre a regulamentação da gestão de solos, especialmente o aperfeiçoamento do regime jurídico da concessãode terrenos, o qual inclui: fixação de requisitos para a dispensa de concurso público e para a troca de terrenos, aumento da transparência de procedimentos de concessão, revisão dos critérios de determinação do montante do prémio de concessão de terrenos para uma melhor correspondência com o valor do terreno no mercado actual, bem como restrição das condições de transmissão da concessão de terrenos, reforço da fiscalização ao nível do aproveitamento de terrenos e agravamento das sanções para actos de não aproveitamento dos terrenos fora do prazo estipulado, suprimindo casos de terrenos não aproveitados ou devolutos, bem como a ocupação ilegal dos terrenos, garantindo que os solos na RAEM são eficazmente utilizados. Nos termos do artigo 7.º da Lei Básica da RAEM, "os solos e os recursos naturais na RAEM são propriedade do Estado, salvo os terrenos que sejam reconhecidos, de acordo com a lei, como propriedade privada, antes do estabelecimento da RAEM. O Governo da RAEM é responsável pela sua gestão, uso e desenvolvimento, bem como pelo seu arrendamento ou concessão a pessoas singulares ou colectivas para uso ou desenvolvimento. Os rendimentos daí resultantes ficam exclusivamente à disposição do Governo da RAEM." Neste contexto, a proposta da lei introduz alterações sobre a classificação dos terrenos e a sua disposição, no sentido de cumprir o princípio de que a propriedade de terrenos cabe ao Estado, e ao mesmo tempo, observa rigorosamente o disposto nos artigos 6.º e 120.º da Lei Básica da RAEM, respeitando o direito à propriedade privada e os direitos adquiridos referentes aos terrenos concedidos. A proposta de lei define expressamente os princípios que devem ser observados no uso e aproveitamento dos terrenos do Estado na RAEM, a saber: princípio da sustentabilidade, princípio do aproveitamento útil e efectivo dos terrenos, princípio da informação do público, princípio da igualdade no acesso à terra, princípio da precaução, princípio da vinculação ao plano e princípio da publicidade da situação jurídica dos terrenos. Quanto à disposição de terrenos do Estado,são eliminadas na proposta de lei as normas referentes à disposição de terrenos do Estado por concessão por aforamento e venda. No intuito de serem aproveitados, ao máximo,os terrenos do domínio público, face às necessidades do desenvolvimento social, na proposta de lei foi introduzido o regime de concessão de uso privativo, a fim de proporcionar à Administração mais uma forma de dispor dos terrenos do domínio público, para estabelecer instalações fixas e indesmontáveis e equipamentos, que sejam considerados de utilidade pública, tal como instalações de postos para venda de combustíveis, estações de serviço para apoio à circulação rodoviária, equipamentos indispensáveis para assegurar a prestação do serviço público de telecomunicações, de fornecimento de energia eléctrica ou de gás natural, ou de abastecimento de água. A proposta de lei define expressamente, em situações normais, a obrigatoriedade de realização de concurso público para a concessão de terrenos eapenas em situações excepcionais, previstas na lei, pode ser dispensado o concurso público. Quanto aos terrenos urbanos ou de interesse urbano, conforme o estipulado na proposta de lei, o concurso público pode ser dispensadonas seguintes situações:
1) Concessão por interesse público que favoreça o desenvolvimento social da RAEM;
2) Concessão para construção de habitação própria dos trabalhadores, no activo ou aposentados, da Administração Pública da RAEM. Ao mesmo tempo, conforme a experiência acumulada, a proposta de lei faz uma enumeração exemplificativa das situações que se enquadram na "concessão por interesse público que favoreça o desenvolvimento da sociedade", a fim de aumentar a transparência dos critérios de apreciação e elevar a operacionalidade prática dos respectivos artigos. Na proposta de lei, são expressamente definidas as situações que se revestem de interesse público que favorecem o desenvolvimento social, designadamente:
1) Desenvolvimento de actividades sem fins lucrativos nas áreas de educação, cultura, saúde, desporto e serviço social;
2) Construção de instalações de utilidade pública;
3) Empreendimentos que se articulem com as políticas do governo;
4) Participação em planos de construção urbanística promovidos pela Administração. Quanto à concessão de arrendamento de terrenos rústicos, o concurso público pode ser dispensado quando a concessão se funde na promoção da protecção ambiental. Relativamente ao regime de concessão de uso privativo, o concurso público pode ser dispensado quando se pretenda assegurar a prestação contínua de serviço público. Além disso, em caso de dispensa do concurso público, deve ser divulgado ao público,durante o processo de apreciação e pelos meios adequados, o conteúdo essencial da concessão do terreno requerida, designadamente o nome do requerente, a área do terreno pretendido, a sua localização e finalidades e o valor do prémio, quando tenha sido aprovada a minuta do respectivo contrato de concessão pelo Chefe do Executivo. Este procedimento tem em vista dar oportunamente conhecimento público do projecto de desenvolvimento da respectiva concessão do terreno, aumentando a transparência do procedimento da concessão de terreno. No que diz respeito à instrução do pedido de concessão de terras, para além dos documentos exigidos na "Lei de Terras" em vigor, o requerente deve apresentar também o estudo de viabilidade económico-financeirae ainda, caso seja necessário, os documentos de avaliação do impacto ambiental. Em relação à fixação do valor do prémio, são expressamente definidos na proposta de lei os factores que se deve terpor referência, como critérios para posterior fixação do mesmo. Compaginado com a "Lei de Terras" em vigor,a proposta de lei acrescentou à gama de factores já existentes, a "taxa de inflação" e o "preço de adjudicação nos concursos públicos anteriores" para que o prémio possa melhor reflectir o valor do terreno no mercado. No âmbito da renovação da concessão de terrenos, tendo em vista uma gestão eficaz dos terrenos na RAEM, cumprindoo "princípio do aproveitamento útil e efectivo dos terrenos", estipulaa proposta de lei o seguinte:
1. Os contratos de concessão podem prever a não renovação automática ou restrições à renovação automática, tendo em conta as situações especiais verificadas no caso concreto.
2. Nas situaçõesem que os terrenos são considerados como devolutos ou não utilizados, a renovação da sua concessão depende sempre da autorização prévia exarada por despacho do Chefe do Executivo, devendo o requerimento de renovação ser instruído com o plano de aproveitamento do terreno, que fundamenta o requerimento de renovação, designadamente quando se trata de:
1) Terreno cujo edifício nele construído já não exista, esteja em ruínas ou se encontre em avançado estado de deterioração;
2) Terreno cujo edifício nele construído e destinado a finalidades não habitacionais já deixou de ser utilizado totalmente para a exploração de actividades correspondentes àquelas finalidades há mais de cinco anos.
3. Não se aplica o regime de renovação automática à concessão de terrenos em reaproveitamento nem às concessões gratuitas.
4. O Chefe do Executivo pode denunciar, por razões de interesse público relevante, o contrato de concessão por arrendamento para o termo do prazo inicial ou de qualquer uma das renovações, mediante notificação por escrito efectuada com a antecedência mínima de 12 meses, tendo os titulares de direitos sobre o terreno em causa odireito a ser razoavelmente indemnizados designadamente pelas benfeitorias entretanto realizadas, tais como obra ou construção, salvo as disposições em contrário previstas no contrato de concessão, Quanto ao aproveitamento de terrenos, a proposta de lei estabeleceu uma relação entre a multa aplicável àqueles que não cumpram o prazo de aproveitamento e o prémio, aumentando as multas para o aproveitamento extemporâneo, no sentido de evitar a ocorrência de não aproveitamento oportuno de terrenos. No que diz respeito à troca de direitos sobre os terrenos, foi definido com maior clareza e pormenor,a igualdade de prestações. A RAEM pode conceder terrenos, mediante troca, apenas quando o interesse público o justifique, não podendo o valor dos terrenos recebidos ser inferior a metade do valor dos terrenos concedidos, sendo a diferença dos valores dos terrenos trocados, paga pelo concessionário. Em relação à alteração de finalidade e modificação de aproveitamento dos terrenos,por forma a garantir que os terrenos concedidos são desenvolvidos em tempo útil, cumprindo os seus objectivos,é previsto, na proposta de lei, o seguinte:
1. A alteração da finalidade das concessões e a modificação do aproveitamento dos terrenos concedidos estão sujeitas a autorização prévia do Chefe do Executivo.
2. Se a concessão for provisória, não é permitida a alteração da finalidade da concessão, salvo nas seguintes situações:
1) Quando se verifiquem alterações necessárias, decorrentes da mudança do plano urbanístico;
2) Quando fundada no interesse público que favoreça o desenvolvimento social da RAEM. 3. Tratando-se de concessão com dispensa de concurso público, mesmo que tenha sido convertida em definitiva, a alteração da finalidade da concessão e a modificação do aproveitamento do terreno concedido não podem colidir com o motivo que justificou a dispensa daquele procedimento, salvo nas seguintes situações:
1) Quando se verifiquem alterações necessárias, decorrentes da mudança do plano urbanístico;
2) Quando fundada no interesse público que favoreça o desenvolvimento social da RAEM. No âmbito da substituição de parte no procedimento e transmissão de situações resultantes da concessão, com o objectivo de evitar a dissimulação de situações de transmissão de concessão, prevêa proposta de lei, que se considera haver substituição da parte no procedimento ou transmissão de situações resultantes da concessão no caso de:
1) Transmissão superior a 50% do seu capital social, quando a parte no procedimento, ou o concessionário, seja uma sociedade comercial, à excepção de sociedades anónimas com acções ao portador;
2) Constituição de procuração ou substabelecimento que confira ao procurador poderes para a prática de todos os actos no procedimento ou a disposição das situações resultantes da concessão e que seja irrevogável sem o acordo do interessado, nos termos do n.º 3 do artigo 258.º do Código Civil. No âmbito das sanções, com vista a combater a ocupação ilegal de terrenos do domínio público ou privado, a proposta de lei aumentou, significativamente, a multa aplicável àqueles que ocupam, ilegalmente e por dolo, os terrenos do Estado, estabelecendo uma relação entre a multa e a área do terreno ocupado, sendo o valor da multa compreendido entre 50 000 e 3 000 000 patacas. Mais ainda, o Chefe do Executivo pode determinar a ordem de desocupação do terreno do domínio público ou privado aos referidos ocupantes ilegai, no intuito de reforçar o efeito persuasivo dessa ordem, foi contemplado na proposta de lei o crime de desobediência. Em síntese,o Governo da RAEM pretende, com esta revisão da "Lei de Terras", acompanhar a execução futura da "Lei do Planeamento Urbanístico", responder às exigências da sociedade, reforçar a gestão de terrenos, aumentar a transparência no procedimento de concessão de terras, bem como criar medidas eficazespara o combate aos actos de ocupação ilegal de terrenos, a fim de garantir que os solosna RAEM sejam utilizados de forma eficaz e racional. E demais, a proposta de lei será submetida, na próxima semana, à apreciação da Assembleia Legislativa.
