Verificamos assimque os residentes se procupam muito com a forma de cálculo da indemnização e a forma de garantir o direito do proprietário de comprar, com a indemnização recebida, um apartamento de determinada idade, com as condições semelhantes, no mesmo bairro. Nesse sentido, o problema de “permuta de propriedade” foi mencionado repetidamente pelos presentes das sessões de esclarecimento, sobretudo os residentes do Bairro de Iao Hon, mas ninguém dar em conta a sua operacionalidade. Por outro lado, há também moradores que referiram o problema de como fixar o valor de indemnização das lojas dotadas de licenças de operação legais, finalidade comercial há vários anos, em particular as resultantes da transformação ilegal das habitações com finalidade legal para o efeito, o que constitui um fenómeno muito vulgar nos bairros antigos. Questões destas foram mencionadas por muitos presentes nas sessões de esclarecimento destinadas tanto às associações como aos moradores. O planeamento da reconstrução e unidades de valor, outro problema de maior preocupação dos residentes Relativamente ao planeamento, os problemas de maior preocupação dos residentes são os seguintes: 1. Como delimitar as zonas, objecto do reordenamento, quando existam projectos de reconstrução fora e dentro das zonas para o efeito determinadas?
2. A determinação das zonas, objecto do reordenamento tem por base os factores prioritários de idade e grau de degradação dos prédios e os benefícios sociais. Dado que a maior parte do território de Macau é constituída por aterros, poderá também considerar-se a data da concessão de terrenos como um dos factores prioritários?
3. Tem ou não o Governo um programa estabelecido para o reordenamento dos bairros antigos?
4. Qual é a primeira zona escolhida pelo Governo para realizar o projecto de reconstrução?
5. Tem ou não o Governo um programa de planeamento para a reconstrução?
6. Já se previram as instalações comunitárias nos projectos do reordenamento dos bairros antigos?
7. Presentemente presta-se mais atenção à reconstrução. Já foi levada em consideração a remodelação e recuperação?
8. Poderá o promotor adjudicatário alterar o planeamento da reconstrução já definado? Relativamente ao planeamento da reconstrução, as perguntas dos residentes concentram-se principamente na possibilidade de prever espaços para centro de saúde, biblioteca, campo de futebol, centro comunitário, etc., bem como a forma de demarcação das zonas do reordenamento, os respectivos programas da execução e o problema técnico como a cedência de parcela de terreno de acordo com o novo alinhamento. Sobre as unidades de valor, as perguntas dos residentes concentram-se principamente em 2 aspectos, operacionalidade e garantia:
1. Qual é a definição das unidades de valor?
2. Qual é o fundamento para avaliar a quantidade das unidades de valor?
3. Qual é a fórmula de cálculo das unidades de valor?
4. Que método tem o Governo para garantir aos residentes a aquisição de novas habitações, no caso de valorização vertiginosa dos prédios?
5. No caso de os proprietários escolherem as unidades de valor, qual é o valor de subsídios a prestar pelo promotor? Será possível que seja inferior ao valor praticado no mercado?
6. Dado que as unidades de valor têm a natureza do “contrato-promessa de compra e venda de Prédios”, como pode o Governo fazer face aos casos de abandono pelo promotor dos projectos em curso de construção?
7. Qual é a medida de controlo sobre as unidades de valor?
8. Como protegir os proprietáros que escolheram as unidades de valor?
9. Como garantir que o promotor vende todos os novos apartamentos aos proprietáros que escolheram as unidades de valor, com preferência de compra?
10. Dado que as unidades de valor têm a natureza do “contrato-promessa de compra e venda de Prédios”, se poderá vender este “contrato” a outrem? Quais são os trâmites? Que garantia tem o vendedor e comprador? Tal como o problema de indemnização, as preocupações dos residentes concentram-se na operacionalidade das unidades de valor, devido à falta de conhecimento e confiança neste novo conceito que produz muitas dúvidas sobre a forma de cálculo, e realojamento, alienação e garantias. São seguintes as perguntas dos residentes relativamente aos assuntos jurídicos, assistências às comunidades débeis, supervisão do reordenamento, início e suspensão dos projectos de reconstrução: 1. Qual é a composisção da comissão de arbitragem?
2. Háverá prazo limite para as acções resultantes da indemnização?
3. Será legal a aquisição coersiva do direito de propriedade?
4. No processo da reconstrução, haverá mecanismo de assistência destinado às comunidades débeis? Caso haja, qual é a forma de prestar, dada a sua ignorância sobre os seus próprios direitos legítimos, devido à à sua inferioridade intelectual e incapacidade?
5. Para além dos subsídios prestados pelo Governo, se poderá organizar algumas associações e voluntários prestar apoios aos numerosos idosos e comunidades débeis nos bairros antigos?
6. Dado que muitos proprietários nos bairros antigos são idosos, incapacitados e desempregados não sendo por isso capazes de comprar as habitações, então como pode o Governo realojá-los?
7. O que poderão fazer os residentes que vivem à custa de assistência social e são incapazes de comprar as habitações?
8. Dado que é o promotor imobiliários que domina os projectos de reconstrução, a quem os pequenos proprietários já transferiram o direito de propriedade, como proteger os direitos legítimos dos mesmos, no caso de haver o abandono pelo promotor dos projectos em curso de construção?
9. No processo da reconstrução, como evitar a intervenção dos membros do Conselho Consultivo para o Reordenamento dos Bairros Antigos de Macau nos conflitos de interesses? Deverá o Governo estabelecer um mecanismo que visa evitar a prejudicação dos interesses dos residentes afectados pela reconstrução?
10. O Governo decidiu realizar a reconstrução dos bairros antigos, por verificar a exestência de problemas relativos nomeadamente à saúde, trânsito e segurança pública. No caso da suspensão da reconstrução? Que medida poderá tomar o Governo para ajudar os residentes afectados Como reiniciá-la? Há que indicar que, nas várias sessões de esclarecimento, os residentes de diferentes sectores formularam perguntas sobre a assistência a prestar às comunidades débeis no decurso do reordenamento dos bairros antigos, que, para além das pecuniárias, incluem a assistência jurídica e social. Isto significa que a assistência a prestar às comunidades débeis no decurso do reordenamento dos bairros antigos constitue um ponto de preocupação dos mesmos. Além disso, os residentes formularam também perguntas sobre o embelezamento de ruas, como ponto de partida para o reordenamento dos bairros antigos, o que corresponde exactamente ao ponto da vista do Governo. Na realidade, os trabalhos de embelezamento de ruas têm sido efectuados pelos Serviços públicos competentes. Os residentes concordam com a concepção
da declaração relativa aos critérios de indemnização mínimo
do direito de propriedade Para além das perguntas, os representantes das associações e os residentes apresentaram nas sessões de esclarecimento ou através das cartas as suas propostas sobre vários aspectos do reordenamento dos bairros antigos.
Relativamente à declaração relativa aos critérios de indemnização mínimo do direito de propriedade, os residentes reconhecem este novo conceito, bem como a sua operacionalidade. “Esta solução é perfeita. Os proprietárioa prestam declaração ao Governo. O consenso só será possível, quando os proprietário que manifestam concordância atingirem uma certa percentagem, o que tem fundamento legal”. Opiniões dos residentes sobre o papel a desempenhar pelo Governo: “O Governo poderá instituir para o efeito um fundo, sem necessidade de grande investimento nos projectos da reconstrução. É melhor adjudicar a obra após a aquisição pelo Governo do direito de propriedade”. A demais: “ Introduzir o concurso publico na concessão de terrenos, como Hong Kong, permitindo aos residentes conhecer a aquisição de algum lote pelo promotor, bem como o seu preço no mercado”. As propostas dos residentes sobre o aumento de transparência na elaboração das políticas do reordenamento dos bairros antigos: “É indispensável a transparência, por poder haver o conluio entre os promotores nos concursos de alguns empreendimentos. A transparência de procedimento permite aos residentes saber os respectivos preços, devendo o Governo seguir o princípio de publicidade, igualdade e isenção nos seus trabalhos”. Propostas dos residentes sobre a “permuta de propriedade”: “Deve-se realizar a permuta de apartamentos de acordo com a localização actual no prédio. O Governo tem que construir habitações baratas, para que os moradores necessitados as possam comprar”. “Levar em conta apenas a área que deverá ser igual, sem considerar a orientação e vistas dos apartamentos, decidindo a prioridade na escolha de assoalhados por sorteio”. “Permuta de propriedade, sem necessidade de pagar a respectiva diferênça”. A concretização das opiniões e propostas dos residentes é tecnicamente difícil. Por exemplo, a escolha de assoalhados por sorteio acarretará inevitavelmenteo problema da igualdade. O apelo da “permuta de propriedades”. Em que se pondera unicamente o factor relacionado com a área, para além de ser difícil de pôr na prática, por excluir outros factores importantes para a avaliação do valor da propriedade, tais como, a orientação, o piso e o panorama, criará certamente dúvidas de igualdade e de isenção. Não obstante, muitas opiniões dos residentes reflectem as suas necessidades e ponto de vista sobre o reordenamento dos bairros antigos. “Dada a subida vertiginosa do preço predial registada neste momento, os residentes não têm capacidade de suportar as rendas extremamente altas, pelo que ocorrem na zona norte casos de um apartamento ser habitado por dois inquilinos. Sendo assim, os promotores têm a responsabilidade de construir certas habitações baratas para os residentes incapazes de comprar ou arrendar as habitações. “A prioridade do reordenamento: bairro com prédios perigosos degradados, bairro sem condições dignas de saúde, bairro sem segurança, bairro que afecta a imagem da cidade”. Propostas para aprofundar a discussão sobre
a idade de prédios, percentagem e unidades de valor Das opiniões e propostas recolhidas das actividade de consulta da 1ª fase, verifica-se facilmente que as preocupaçãoes dos residentes concentram-se principalmente na questão de indemnização, que tem relações fortess com os seus interesses, e é a chave para assegurar o sucesso dos projectos de reconstrução. De uma análise geral sobre a indemnização, verificamos que o foco do problema reside na determinação dos critérios da indemnização mínima, sobre tudo a definição da idade dos “prédios de condições iguais na mesma zona”, devendo, afinal de contas, definir uma idade de 15 anos? 10 anos? 7 anos? ou 0 ano? Cada sector social tem a sua própria opinião. Há que estabelecer um ponto de equilíbrio entre os interesses dos diversos sectores sociais, ou seja formular uma orientação viável e aceitável por todos os sectores sociais para a definição da idade dos prédios. Por outro lado, quanto ao apelo de muitos residentes sobre a “permuta de propriedade”, tal como o acima exposto, esta forma de indemnização não tem uma natureza operacional efectiva. Segundo a respectiva concepção, a forma de indemnização através das unidades de valor faz-se exactamente mediante uma fórmula de avaliação aberta ao público e baseada nos mesmos critérios, na qual se ponderam em conjunto todos os factores relevantes para avaliação do valor das propriedades, suprimindo os defeitos da aplicação directa da forma de indemnização por “permuta de propriedades”, nomeadamente a injustiça, a desigualdade e a falta de operacionalidade efectiva, e fornecendo, para além da indemnização pecuniária, uma outra escolha aos proprietários afectados pela reconstrução. Sendo uma iniciativa sem precedentes, a concepção das unidades de valor tem que ser objecto de mais estudo, sobretudo relativamente à idade dos prédios, factor a considerar necessariamente no respectivo cálculo, composição da comissãode avaliação, etc. Tudo isto necessita de ser estudado pelos Serviços interessados em termos técnicos, e chegar a um consenso através de discussões e consultas tanto no Conselho como em toda a sociedade. Há residentes que consideram aceitável a concepção da declaração relativa à reconstrução e aos critérios de indemnização mínima do direito de propriedade. Não obstante, a percentagem dos proprietários que manifestam concordância com a reconstrução é também muito importante, podendo a percentagem excessivamente alta ou baixa afectar a concretização dos projectos de reconstrução. Residentes afirmaram nas sessções de esclarecimento que: “Como definir a percentagem é muito importante. Se o Governo estabelecer uma percentagem de 100%, será muito difícil iniciar a reconstrução, razão pela qual é necessário definir uma percentagem racional”. Outra opiniao refere-se a “como proteger os bens privados”. Para além de afectar a reconstrução, a referida percentagem está relacionada com o equilíbrio entre os interesses públicos e bens privados. Antes da resolução destes problemas, é difícil elaborar o Projecto do “Regime Jurídico de Reordenamento de Bairros Antigos”, pelo que sepropôe: simutaneamente com o prosseguimento da discussão sobre os problemas do reordenamento dos bairros antigos, o Conselho Consultivo para o Reordenamento dos Bairros Antigos de Macau deve aprofundar o estudo e consulta sobre os problemas relacionados com a reconstrução e desenvolvimento, nomeadamente, a idade dos prédios, unidades de valor e percentagem.
