協議解除房地產預約買賣合同後仍須繳納印花稅及其附加稅


甲和乙以分別財產制度結婚。2018年7月23日,甲向財政局提交一份於2018年7月19日簽訂的預約買賣合同,該預約買賣合同證實甲承諾以5,500,000港元購買一個獨立單位,並請求根據第16/2017號法律《2018年財政年度預算案》的規定,豁免徴收其3,000,000澳門元以下部份之價款的印花稅。由於該物業是甲和乙共有,財政局局長於2018年7月31日駁回該豁免請求。因甲未履行結算印花稅之義務,財政局局長根據《印花稅規章》第60條第1款及第2/2018號法律第3條第2款及第4條第1款的規定依職權結算印花稅,並訂定印花稅為123,220澳門元,而取得印花稅為302,317澳門元。甲針對上述結算印花稅的決定向財政局局長提出聲明異議,財政局代局長認為由於證實甲在相關獨立單位的預約買賣合同內承諾作出購買,因此應根據《印花稅規章》第51條第1款、第2款及第3款b項的規定繳納印花稅,而且甲和乙還共同擁有另一單位,因此根據第2/2018號法律第3條第1款,相關預約買賣合同須根據同法律第4條第1款1項的規定繳交取得印花稅,基於此駁回聲明異議。甲隨後提出必要訴願。經濟財政司司長於2019年11月29日作出批示,駁回甲所提起的必要訴願,維持對預約買賣合同的印花稅和取得非首個居住用途不動產的印花稅(取得印花稅)的依職權結算的決定。

甲不服,針對經濟財政司司長的上述批示向中級法院提起司法上訴,當中指出,相關預約買賣合同的雙方已於2018年8月8日協議解除合同,因此,已發生的法律行為視作不曾存在,即自合同訂立的一刻開始沒有產生任何效力,並因此應撤銷依職權的結算。

中級法院對案件作出審理。合議庭指出,上訴人所援引的所有論點都必須回到《印花稅規章》第51條第3款b項規定印花稅和第2/2018號法律規定取得印花稅的目的上,並認同檢察院就相關問題的意見。首先,上訴人沒有否認她和預約出賣方之間存在預約買賣合同,且提出請求撤銷的理由並不清晰,只指出預約出賣方於2018年8月8日在相關預約合同內確認上訴人提出的放棄(現聲明因預約買受人個人理由放棄履行合約義務)。無可爭辯地,相關預約合同是存在的,且由上訴人提出撤回購買。根據《印花稅規章》第51條第3款b項的規定,向預約買賣合同或其他即使屬合規範、有效及產生效力但仍不能移轉所有權或其他用益物權的文件、文書或行為徴收印花稅的目的僅為增加政府庫房收入,而第2/2018號法律規定的印花稅是《印花稅規章》第51條第3款b項規定的印花稅的附加稅,用以冷卻和打擊房地產市場上過熱的投機活動。兩種印花稅的產生均來自房地產買賣合同,根據相關法律規定,僅憑訂立購買和出售不動產的預約買賣合同便應繳納預約買賣合同印花稅及取得非首個居住用途不動產的印花稅,而與是否訂立本約合同以及不動產的所有權是否實際轉讓無關。因此,上訴理由不成立。

綜上所述,合議庭裁定上訴敗訴。

參閱中級法院第122/2020號案的合議庭裁判。



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