Aproveitamento do terreno da concessionária para a construção de habitação pública por motivos de interesse público Por motivos de interesse público e em prol do desenvolvimento sustentável desta zona, assim como cumprir o compromisso assumido em construir até finais de 2012 19.000 fracções de habitação pública e em harmonia com o desenvolvimento urbano dos terrenos vizinhos ao COTAI e ao campus da Universidade de Macau na Ilha da Montanha, veio a Administração em 2009 elaborar o Plano de Urbanização de Seac Pai Van, que compreende uma área de intervenção de aproximadamente 300 mil metros quadrados, cujo âmbito inclui os terrenos concedidos no Vale das Borboletas e da Pedreira Epimac, pelo que deve o concessionário deste terreno proceder ao devido reaproveitamento do terreno em conformidade com o plano de urbanização delineado pela Administração e com as circunstâncias concretas, por forma a condizer com o interesse público.
A construção da habitação pública de Seac Pai Van teve formalmente início em Maio de 2011 e arrancou primeiramente no lote CN3. Face à gigantesca dimensão que este complexo de habitação pública composto por mais de 8.000 fracções habitacionais representa e por ocupar uma área de terreno superior a 53.000 m2, por isso por forma a melhor proteger a colina e ganhar mais tempo, assim como permitir a circulação de trânsito na parte do terreno já nivelada e onde foi já executado o arruamento, logo então tendo em conta o interesse público geral, veio a Administração e a Empresa Industrial de Materiais de Construção, Lda., concessionária do terreno adjacente, realizar de forma dinâmica conversações no sentido de aproveitar metade da área global do terreno para sobretudo a realização de obras de construção de infra-estruturas, nomeadamente execução dos acessos viários, assim como integrar a parte remanescente deste no lote CN destinado a construção de habitação pública. No futuro este novo acesso viário será uma das importantes artérias viárias de Seac Pai Van. A concessão definitiva foi renovada nos termos legais e não houve necessidade de averbamento Face às mudanças no plano de urbanização de Seac Pai Van e do plano de urbanização das suas imediações, veio a Empresa Industrial de Materiais de Construção, Lda., submeter à Administração em Maio de 2011 um estudo prévio traduzido no reaproveitamento do terreno industrial para a finalidade mista (habitação e comércio), destinado a construção de um complexo habitacional em regime de propriedade horizontal composto por 12 torres de altura variável entre 24 a 26 pisos. E por motivos de interesse público e em prol do desenvolvimento sustentável, e ainda pelo facto da construção de edifícios mistos (habitação e comércio) permitir acelerar a criação do núcleo comunitário de Seac Pai Van, permitindo assim elevar a qualidade de vida dos moradores desta zona, veio então a Administração autorizar em finais do ano transacto este pedido e publicar o teor do contrato de concessão, titulado pelo Despacho do SOPT n.º 58/2011, no Boletim Oficial da RAEM n.º 1, II Série.
O terreno em que foi autorizado a alteração da finalidade consiste no terreno com uma área de 33.635 m2, concedido em 1972 por arrendamento a favor da Empresa Industrial de Materiais de Construção, Limitada para a construção de um complexo industrial e de fabrico de materiais de construção, que compreende o sector administrativo, parque de viaturas e de equipamento mecânico, sector oficinal, de reparação e manutenção de material, parque industrial com as seguintes secções: sector de exploração de pedreiras, sector mecanizado de fabrico de brita, central de betão pronto e central de asfalto e sector de outras indústrias associadas directamente à exploração de pedreiras. E de acordo com o contrato de concessão deve o concessionário realizar os encargos especiais traduzidos no nivelamento da colina localizado no terreno concedido, assim como realizar as infra-estruturas viárias localizadas entre o terreno e a orla costeira, conquistadas pela extracção de pedras. Depois, atendendo que o concessionário cumpriu o contrato de concessão, veio esta passar de provisória para definitiva, e posteriormente por Despacho n.º 93/84, publicado no Boletim Oficial de Macau n.º 15, de 7 de Abril, foi rectificado por novas medições a área do aludido terreno que passou para 33.814m2. E o prazo de concessão foi alterado de 25 anos inicialmente previsto em 1972 para 23 anos. E ao abrigo do disposto no artigo 56.º da Lei n.º 6/80/M, que aprova a Lei de Terras, a sua concessão pode ser automaticamente renovada por 10 anos desde que seja mediante o pedido apresentado pelo titular com antecedência de seis meses. Assim sendo, até 2005 a concessão do terreno foi revista duas vezes, sem necessidade de averbamento ao contrato. Não há necessidade de realização de audiência pública nas alterações de finalidade das concessões definitivas De acordo com a revisão do contrato de concessão realizada pela Administração em 1984, face ao desenvolvimento social e a grande necessidade na altura do sector da construção civil em termos de pedra e de materiais de construção, foi então concedido por licença de ocupação temporária um terreno com uma área de 100 mil metros quadrados a favor desta concessionária para a extracção de pedras. Até que em 2009 o terreno foi devolvido à Administração para a construção da habitação pública do Lote CN3 e CN5, que consistem nos principais terrenos onde serão construídos as habitações públicas de Seac Pai Van.
E segundo as intervenções urbanísticas previstas no plano de urbanização de Seac Pai Van, atendendo que o objecto social da concessionária da pedreira não permite o exercício da actividade imobiliária, por isso, a Administração autorizou a transmissão dos direitos resultantes da concessão a favor da sociedade New Hong Yee Investimentos, S.A., para permitir então o exercício da actividade imobiliária.
E relativamente à transmissão dos direitos resultantes da concessão do terreno, tendo em conta a concessão do terreno em causa tenha sido convertida para definitiva, por isso, nos termos do disposto na Lei de Terras na transmissão de situações decorrentes da concessão definitiva, não é necessário a prévia autorização da Administração. Nesta perspectiva, tendo em conta a concessão do terreno em causa tenha sido convertida para definitiva, não é necessário preceder a audiência pública. E ainda não obstante a este facto, o regime de audiência pública se destina sobretudo a realização de audiência pública sobre os pedidos de novas concessões e modificação do aproveitamento dos terrenos. Alteração da finalidade do terreno de indústria a finalidade mista (habitação e comércio) implica a redução de 30% da sua área para a construção de equipamento social Segundo os princípios definidos nas políticas da Administração, a alteração da finalidade do terreno de indústria para habitação e comércio, implica a redução de 30% da sua área para equipamento social, por isso a área a ser aproveitada pelo concessionário passou de 33.814m2 para 23.670m2. E no âmbito desta revisão e de acordo com o novo loteamento definido para o local, o terreno anteriormente concedido afecto a pedreira que tinha uma área de 33.814 m2 passará a ter somente uma área de 19.832m2, em virtude do aproveitamento conjunto com as parcelas contíguas a ser anexadas e aproveitadas conjuntamente com a área remanescente do terreno e da área deduzida por força dos novos alinhamentos definidos no plano urbano de Seac Pai Van com uma área de 12.719m2 destinada para as infra-estruturas das vias públicas e que será aproveitado em conjunto com uma outra parcela com uma área de 4.840m2 (Lote CN3), perfazendo então uma área global de 17.559m2. Assim sendo, será necessário a Administração proceder a indemnização à concessionária pelo diferencial do terreno anteriormente concedido que não foi ainda aproveitado, pelo que a Administração comprometeu que quando estiverem reunidas as condições para a sua concessão, será então concedido a favor da concessionária um outro terreno localizado nesta mesma zona com uma área de 3.832m2, e este terreno deve ser aproveitado segundo o definido no plano de urbanização de Seac Pai Van.
