Atendendo que a legislação de habitação pública tem vindo a ser aplicada há mais de 10 anos, considerando o desenvolvimento económico e alteração social nos últimos anos, a fim de aproveitar com rigor os recursos públicos, reforçar o apoio às famílias com necessidades reais, para resolver os problemas habitacionais, o Governo realizou, no ano passado, a recolha de comentários sobre a Revisão da Legislação de Habitação Pública. Terminado o prazo de consulta e as diversas sessões de esclarecimento, o público ficou muito atento em relação às propostas da revisão do texto da recolha de comentários e apresentou com entusiamos as suas sugestões. Após consolidar as sugestões e propostas, compilando o Texto do Projecto da Revisão da Legislação de Habitação Pública, tendo em vista principalmente rever as condições de candidatura, limite e declaração de rendimento e património, princípios de classificação, ordem de classificação e condições da alienação, esperando, deste modo, que a legislação da habitação pública, após revisão, esteja em conformidade com as necessidades reais, a fim de melhor reflectir os princípios da distribuição dos recursos sociais com rigor, dar prioridade aos grupos sociais mais carenciados e manter bons princípios apoiados pela experiência e tradição locais. Os principais pontos de revisão do respectivo texto do projecto são as seguintes: Habitação Económica - É adicionado que as habitações econcómicas são construídas com financiamento directo pela Administração. - O prazo de residência do requerente ou representante do agregado familiar é, no mínimo, há 7 anos.
- Estabelecimento do limite e declaração de rendimento: o limite de rendimento adopta a concepção de despesa, utilizando o valor da despesa habitacional, despesa não habitacional e fundo de reserva, respectivamente, para fixar o limite máximo do rendimento da habitação económica; 1. Limite máximo do rendimento: existem 2 tipos diferentes de limite: agregado famíliar com um elemento (singular) e agregado familiar com 2 ou mais elementos.
De acordo com o valor da venda da habitação da mesma tipologia no mecardo livre, supondo que o crédito bancário é de 70%, o prazo de amortização é de 20 anos, a taxa de juro do crédito é de 5%, a despesa para amortização ocupa 30% do rendimento, obtendo-se assim a despesa habitacional. A 70% do rendimento equivale a despesa não habitacional e o fundo de reserva, este rendimento é o limite máximo do rendimento. 2. Limite mínimo do rendimento: tem de ser inferior ao limite máximo do rendimento da habitação social, para os agregados familiares, com melhores rendimentos e que estão ordenados muito atrás na lista de espera da habitação social, poderem requerer habitação económica; - Estacionamento do limite e declaração de património: o cálculo do limite máximo do pratimónio é baseado em 40% do valor da habitação usado como fundamento para o cálculo do limite máximo do rendimento (supondo que, na altura da aquisição da habitação, é necessário pagar 30% do valor da habitação para a 1.ª prestação, bem como, um conjunto de despesas e despesas de remodelação é cerca de 10%). Além disso, não pode ser proprietário de terreno ou imóveis em Macau, no período de 5 anos antes da candidatura. Deve ainda declarar os patrimónios detidos em Macau ou no exterior, incluindo imóveis, investimentos (fundos, acções, etc.), veículos, contas bancárias ou outros objectos de valor superior a $5 000,00 patacas. - Princípios de classificação: além de basear nos príncipios de classificação vigentes, valoriza-se ainda incentivar a habitação em conjunto com os idosos, manter a família tradicional, apoiar famílias de baixos rendimentos e apoiar os deficientes físicos ou mentais.
- Condições de venda da habitação económica: o prazo de inalienabilidade é de 10 anos; é de 20 anos para os que beneficiam do regime de subsídio e de 15 anos para os que reembolsem integralmente, e de uma vez o montante do subsídio. Além disso, regula ainda que, na primeira alienação da habitação económica, deve reembolsar ao IH, 40% do montante da diferença do preço da venda da habitação económica e só pode ser vendida às pessoas que reúnam as condições de aquisição de habitação económica.
- Regime de subsídios: o montante dos subsídios a atribuir é de 10% do preço de aquisição da habitação. Os subsídios são pagos em duas prestações, a primeira prestação é de 60% do montante total dos subsídios, sendo paga após a celebração do contrato-promessa de compra e venda e a segunda prestação é de 40% do montante total dos subsídios, sendo paga após a celebração da escritura pública de compra e venda. Habitação Social - O prazo da residência do requerente ou representante do agregado familiar é, no mínimo, há 7 anos.
- Estabelecimento do limite e declaração de rendimento, o limite máximo do rendimento é baseado no apoio da procura da habitação dos agregados familiares em situação económica desfavorecida que não conseguem suportar as rendas do mercado. A qualidade de vida dos agregados familiares com rendimento mais elevado do que os agregados familiares em situação económica desfavorecida, não devem ser inferior à dos agregados familiares arrendatários da habitação social, a fim de manter o princípio da imparcialidade. 1. Rendimento do agregado familiar em situação económica desfavorecida ＝ despesa habitacional + despesa não habitacional + fundo de reserva Despesa habitacional : renda do mercado Despesa não habitacional: valor do Risco Social Percentagem da reserva : 5% do rendimento 2. A fim de manter a qualidade da vida dos agregados familiares em situação económica desfavorecida, não serem inferior aos agregados familiares arrendatários da habitação social, na fixação do respectivo limite máximo do rendimento liberalizando a diferença entre a renda do mercado e a renda da habitação social, a fim de beneficiar mais agregados familiares. - Estabelecimento do limite e declaração de património: relativamente ao limite de património, o fundo de reserva é calculado por 5% do limite máximo do rendimento do agregado familiar, considerando o depósito acumulado em 36 anos do trabalho como o limite máximo do património do agregado familiar da habitação social. Além disso, não pode ser proprietário de terreno ou imóveis em Macau, no período de 3 anos antes da candidatura, deve ainda declarar os patrimónios detidos em Macau ou no exterior, incluindo imóveis, investimentos (bem como fundos, acções, etc.), veículos, contas bancárias ou outros objectos de valor superior a $5 000,00 patacas. - Renda da habitação social: a renda é calculada por forma progressiva, com os fundamentos do rendimento mensal do agregado familiar da habitação social calculam-se pelas seguintes 4 partes:
1. Caso esteja igual ou inferior ao valor do Risco Social, o valor do Risco Social é de 2,5%, fixando como a parte da renda mínima; 2. Caso a parte seja entre o valor do Risco Social e o limite máximo do rendimento da habitação social, a renda é calculada por 15% da respectiva parte do rendimento; 3. Caso a parte seja dentro do dobro do limite máximo do rendimento da habitação social, a renda é calculada por 18% da respectiva parte do rendimento; 4. Caso a parte seja superior ao dobro do limite máximo do rendimento da habitação social, a renda é calculada por 22% da respectiva parte do rendimento;
A renda da habitação social é o total dos cálculos baseados nas diversas partes do rendimento mensal que caem no âmbito relativo e não se estabelece o limite máximo da renda. - Arrendamento da habitação social: o elemento do agregado familiar que representa a sucessão do arrendatário é regulado para o preenchimento dos requisitos do representante do agregado familiar, a fim de ter um bom aproveitamento dos recursos. O arrendatário deve, no período de um mês, depois da alteração, declarar tal alteração ao IH, a fim de actualizar os seus dados registados. Devido à alteração social, aumentou o âmbito do direito de resolução legal dos contratos do Instituto de Habitação, tal como de habitações devolutas. - Princípios de classificação: além de se basear nos princípios de classificação vigente, valoriza-se ainda dar preferência às pessoas idosas, manter o agregado familiar tradicional, apoiar as famílias de baixos rendimentos, apoiar os deficientes físicos ou mentais e residir nas habitações arrendadas. Fórmula para cacular o limite rendimento para habitação social
Limite rendimento ＝ {renda do mercado + valor do Risco Social + (renda do mercado － renda da habitação social calculada com o rendimento do agregado familiar em situação económica desfavorecida)} / (1 － fundo de reserva) Exemplo de família com 1 elemento, supondo: (1 elemento) renda do mercado é de $1,880;
Valor do Risco Social (1 elemento) é de $2,400;
Renda da habitação social calculada com rendimento do agregado familiar em situação desfavorecida é de $376; Fundo de reserva 5% Pondo os dados em suposição acima referidos na fórmula, assim podemos estimar o seguinte exemplo: Limite de rendimento de família de 1 elemento ＝{ 1,880 + 2,400 + ( 1,880 － 376) } / (1 － 5%) ＝ $6,088 Ordenamento dos candidatos em lista de espera - Ordenamento dos actuais candidatos em lista de espera: consolidando as sugestões da primeira recolha de comentários, a maior parte do público não concorda com a Proposta 1 (após a publicação da nova legislação, a lista definitiva existente deixará de produzir efeitos). Pelo que, na nova legislação mantém-se o ordenamento dos actuais candidatos em lista de espera, mas na atribuição de habitação, os requisitos serão verificados, de acordo com a nova legislação, a fim de estar em conformidade com o princípio da imparcialidade. (os elementos dos agregados familiares e cônjuges constantes no boletim de candidatura podem ser dispensados do regulamento de não ser proprietário de imóveis antes da candidatura).
- Ordem de classificação: a fim de facilitar os cidadãos e o Governo conhecer melhor a situação da procura da habitação pública da sociedade, a recepção da candidatura dos residentes é feita diariamente. O termo do prazo é de seis em seis meses e é ordenado conforme a classificação. Na altura de atribuição, deve entregar de novo, todos os dados. No caso de os elementos terem sido alterados, a classificação também é alterada, e, para os que não reúnem os requisitos são excluídos do concurso. O candidato pode apresentar a alteração dos dados dos elementos, por sua iniciativa, a fim de ser classificada de novo a sua ordem, na mesma fase do concurso. Se a pontuação tiver diminuído, o candidato é ordenado de novo na lista de espera do mesmo concurso, e, para os que obtiverem pontuação não alterada ou alta, mantêm a sua ordem na lista para escolha de habitação. Espaços comerciais de habitação social
- No âmbito da concessão, é cancelado a concessão de espaços comerciais por contrato de cedência gratuita, uniformizando a concessão por contrato de arrendamento. Para ter um bom e eficaz funcionamento da Administração, competem ao presidente do IH, as atribuições de concessão directa dos espaços comerciais, com dispensa de concurso nos casos excepcionais. Além disso, para está em conformidades com as situações reais da sociedade, adicionam-se os serviços ou entidades públicos como organismos admitidos para serem beneficiados da concessão dos espaços comerciais.
- Actualização das rendas e denúncia do contrato: para acompanhar a diversidade da sociedade, o valor das rendas é fixado, de acordo com o valor do preço praticado na zona localizada ou em mercado. A denúncia do contrato efectua-se com a antecedência mínima de dois meses. Para os arrendatários terem um ambiente comercial mais flexível, permite-se ao arrendatário denunciar findo o contrato através de comunicação a remeter ao IH, com a antecedência mínima de dois meses. O IH pode denunciar o contrato devido à demolição do edifício, o arrendatário do espaço comercial tem direito a arrendar outro espaço comercial fornecido pelo IH.
- Disposições transitórias: os contratos de arrendamento e cedência gratuita actuais caducam na expiração do prazo do contrato, uniformizando com celebração de novos contrato de arrendamento, cuja renda terá o valor fixado de acordo com o preço da respectiva zona ou mercado livre. Caso o espaço comercial foi concedido por cedência gratuita, será dispensado o pagamento da renda, de acordo com a legislação, mas pagam-se as despesas de condomínio.
