O Tribunal de Última Instância proferiu acórdãos em diversos processos de indemnização cíveis relativos a contratos-promessa de compra e venda do “Pearl Horizon”. Estes processos têm a mesma origem: a concessionária do lote “P” na zona da Areia Preta, “Sociedade de Importação e Exportação Polytex Limitada”, celebrou, desde 2011, com diversos promitentes-compradores, milhares de contratos-promessa de compra e venda de conteúdo idêntico, relativos a fracções autónomas do edifício “Pearl Horizon” em construção. Os promitentes-compradores pagaram à Polytex avultadas quantias em cumprimento dos contratos, tendo alguns deles procedido ao pagamento de parte do preço por via de empréstimo bancário. Acontece que, por força da declaração de caducidade da concessão do terreno em causa, o edifício não chegou a ser construído, sendo que a Polytex não pôde entregar aos promitentes-compradores as fracções autónomas. Os promitentes-compradores intentaram, então, no Tribunal Judicial de Base, acções declarativas de condenação com processo ordinário, requerendo a declaração de resolução dos contratos e a condenação da Ré no pagamento de indemnizações. Julgados os processos pelo Tribunal Judicial de Base e pelo Tribunal de Segunda Instância, e não se conformando algumas das partes, interpuseram recurso para o Tribunal de Última Instância.
O Tribunal de Última Instância conheceu dos referidos recursos.
Em primeiro lugar, quanto à imputação da impossibilidade de cumprimento dos contratos. A Polytex sustentou que a sua impossibilidade de cumprir os contratos resultava da conduta dos serviços da Administração Pública da RAEM, invocando a ocorrência de uma “impossibilidade de cumprimento por facto de terceiro”, com o correspondente afastamento da sua responsabilidade por culpa. Sobre esta matéria, o Tribunal de Última Instância entendeu que, atenta a falta de eficácia externa das obrigações, em princípio, a Polytex não podia invocar as vicissitudes de uma outra relação jurídica, distinta e autónoma, que mantinha com a RAEM, para se eximir da responsabilidade contratual que lhe era devida perante os promitentes-compradores. O Tribunal de Última Instância salientou que a RAEM estabeleceu relação jurídica apenas com a concessionária do terreno (a Polytex), pelo que, mesmo que a conduta da Administração tivesse repercutido na possibilidade de a Polytex cumprir os contratos, tal não permitia inferir ou provar que esta não tinha culpa na relação jurídica contratual que mantinha com os promitentes-compradores. Com efeito, quando celebrou os contratos com os autores, a Polytex tinha perfeito conhecimento de que o prazo de aproveitamento da concessão do terreno era exíguo, tendo-se, não obstante, obrigado a construir e a entregar as fracções autónomas, chegando mesmo, em 2014, a assumir perante a RAEM a sua culpa pelo atraso no aproveitamento do terreno e a pagar a correspondente multa. A ocorrência da impossibilidade superveniente da prestação não constituiu “caso fortuito” nem "força maior", mas antes um risco empresarial livre e conscientemente assumido pela Polytex, a qual se distanciara claramente do comportamento que, no seu lugar, teria um bom pai de família, não podendo, pois, a causa da impossibilidade ser imputada a terceiro, sendo imputável à Polytex a título de culpa.
Em segundo lugar, quanto à qualificação do contrato. A Polytex sustentou que os contratos em causa não deveriam ser qualificados como “contratos-promessa de compra e venda”, mas antes como “contratos de compra e venda de bem futuro” ou “contratos de reserva”. Sobre esta questão, o Tribunal de Última Instância assinalou que as partes utilizaram expressamente, nos contratos, a denominação de “contrato-promessa de compra e venda”, sendo certo que o teor do clausulado revelava claramente que as partes se obrigavam a celebrar, no futuro, um contrato definitivo de compra e venda. Assim, por exemplo, a cessão da posição contratual dependia do consentimento da Polytex e do pagamento de uma comissão a esta, o que demonstrava que a Polytex não se desligara da obrigação de prestação característica do contrato-promessa, que consiste em celebrar o contrato definitivo. O Tribunal de Última Instância entendeu que, embora a denominação atribuída pelas partes ao contrato não seja absolutamente determinante da qualificação, no caso vertente não existia qualquer desarmonia com a qualificação como contrato-promessa, devendo o normal declaratário considerar que a vontade das partes era a de celebrar um contrato-promessa de compra e venda, e não uma mera reserva de lugar de compra ou um contrato definitivo de compra e venda de bem futuro. Deste modo, são improcedentes as alegações da Polytex, devendo os contratos ser qualificados como contratos-promessa de compra e venda.
Em terceiro lugar, quanto à natureza de sinal das quantias pagas e ao respectivo montante. O Tribunal de Última Instância assinalou que, no contrato-promessa de compra e venda, presume-se que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço. Nos casos em apreço, provou-se que os autores entregaram à Polytex avultadas quantias, tendo ficado demonstrado o facto base da presunção legal, cabendo, pois, à Polytex a prova do facto contrário ao facto presumido. Acresce que algumas cláusulas contratuais previam a perda das quantias já pagas em caso de incumprimento no pagamento das prestações do preço, o que corresponde ao regime supletivo do sinal, revelando, assim, a vontade das partes em constituir sinal. Concluiu-se, pois, por presunção legal, que as quantias efectivamente pagas pelos autores tinham carácter de sinal.
Quanto ao montante do sinal, o Tribunal de Última Instância entendeu que deve ser considerado como tal a quantia efectivamente entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, e não o preço global estipulado no contrato. Assim, nos casos em que a Polytex concedeu um desconto aos compradores, tal desconto equivalia a uma alteração consensual da convenção de sinal, devendo o cálculo assentar na quantia efectivamente entregue e recebida.
Em quarto lugar, quanto ao cálculo da indemnização. Nos termos do n.º 2 do artigo 436.º do Código Civil de Macau, se o não cumprimento do contrato for devido ao promitente-vendedor por causa que lhe seja imputável, o promitente-comprador tem o direito de exigir o dobro do sinal que houver prestado. Aplicando este regime-geral, o Tribunal de Última Instância condenou a Polytex a pagar aos autores o dobro do sinal efectivamente prestado. Se a Polytex tiver liquidado, em nome do autor, o remanescente do empréstimo bancário contraído para a aquisição da fracção, tal quantia, por ter sido efectivamente assumida e paga pela Polytex, deve ser deduzida ao montante do dobro do sinal.
No que respeita à redução equitativa da indemnização, o n.º 5 do artigo 436.º do Código Civil, conjugado com o artigo 801.º do mesmo Código, permite que o tribunal reduza, de acordo com a equidade, a pena convencional quando for “manifestamente excessiva”. Na generalidade dos processos, o Tribunal de Última Instância considerou que não se verificavam circunstâncias especiais de “evidente e flagrante desproporção”, pois os autores encontravam-se privados, há muitos anos, das quantias que pagaram, não tendo podido adquirir as fracções autónomas que pretendiam, e suportando, durante todo este período, o desgosto, a angústia e o stress inerentes à propositura e ao acompanhamento dos processos judiciais, pelo que o pagamento do dobro do sinal não se apresentava como manifestamente excessivo, não havendo, assim, lugar à redução equitativa do montante determinado nos termos da lei. Apenas nos processos n.ºs 138/2025 e 120/2025, as instâncias inferiores, ponderando conjuntamente a circunstância de a Polytex ter liquidado o empréstimo bancário dos autores e de estes virem a obter uma habitação para troca do Governo da RAEM, consideraram que a indemnização determinada pelo valor do sinal era manifestamente excessiva, procedendo à sua redução com fundamento na equidade. O Tribunal de Última Instância, apreciados os recursos, confirmou as referidas decisões.
Finalmente, quanto ao cálculo dos juros de mora. O Tribunal de Última Instância assinalou que os juros de mora devem ser contados à taxa legal. A sobretaxa prevista no n.º 2 do artigo 569.º do Código Comercial, aplicável aos créditos de natureza comercial, não é aplicável aos créditos dos autores, que, na qualidade de consumidores, não ostentam tal natureza.
Face ao exposto, o Tribunal de Última Instância decidiu, nos referidos processos, o seguinte:
Processo n.º 67/2025: Negado provimento ao recurso da Polytex, confirmando-se o Acórdão do Tribunal de Segunda Instância e a sentença do Tribunal Judicial de Base, foi condenada a Polytex a pagar ao autor a quantia de HKD2.460.000,00 (dobro do sinal de HKD 1.230.000,00).
Processo n.º 81/2025: Negado provimento ao recurso da Polytex, confirmando-se o Acórdão do Tribunal de Segunda Instância e a sentença do Tribunal Judicial de Base, foi condenada a Polytex a pagar ao autor a quantia de HKD3.862.200,00 (dobro do sinal de HKD1.931.100,00).
Processo n.º 82/2025: Negado provimento ao recurso da Polytex, confirmando-se o Acórdão do Tribunal de Segunda Instância e a sentença do Tribunal Judicial de Base, foi condenada a Polytex a pagar ao autor a quantia de HKD3.042.000,00 (dobro do sinal de HKD1.521.000,00).
Processo n.º 94/2025: Negado provimento aos recursos de ambas as partes, confirmando-se o Acórdão do Tribunal de Segunda Instância, foi condenada a Polytex a pagar ao autor a quantia de HKD22.887.000,00 (dobro do sinal de HKD11.443.500,00).
Processo n.º 120/2025: Negado provimento aos recursos de ambas as partes, confirmando-se o Acórdão do Tribunal de Segunda Instância. Quanto a uma das fracções autónomas, foi condenada a Polytex a pagar ao autor a quantia de HKD3.234.000,00 (dobro do sinal de HKD1.617.000,00); e, quanto à outra fracção autónoma, foi condenada a Polytex a pagar ao autor a quantia de HKD2.889.000,00 (correspondente ao sinal de HKD1.989.000,00, acrescido de HKD900.000,00 a título de indemnização arbitrada conforme a equidade).
Processo n.º 122/2025: Negado provimento ao recurso da Polytex, concedido parcial provimento ao recurso do autor, foi condenada a Polytex a pagar ao autor a quantia de HKD7.732.983,85 (correspondente ao dobro do sinal de HKD11.177.600,00, deduzida a quantia de HKD3.444.616,15 correspondente ao empréstimo bancário liquidado pela Polytex).
Processo n.º 100/2024: Condenada a Polytex a pagar ao autor a quantia de HKD5.601.802,10 (correspondente ao dobro do sinal de HKD9.068.800,00, deduzida a quantia de HKD3.466.997,90 correspondente ao empréstimo bancário liquidado pela Polytex).
Processo n.º 114/2025: Negado provimento aos recursos de ambas as partes, confirmando-se o Acórdão do Tribunal de Segunda Instância, foi condenada a Polytex a pagar ao autor a quantia de HKD6.846.825,00 (correspondente ao dobro do sinal de HKD10.408.000,00, deduzida a quantia de HKD3.561.175,00 correspondente ao empréstimo bancário liquidado pela Polytex).
Processo n.º 100/2025: Negado provimento ao recurso da Polytex, confirmando-se o Acórdão do Tribunal de Segunda Instância e a sentença do Tribunal Judicial de Base, foi condenada a Polytex a pagar ao autor a quantia de HKD2.985.000,00 (dobro do sinal de HKD1.492.500,00).
Processo n.º 109/2025: Negado provimento ao recurso da Polytex, confirmando-se o Acórdão do Tribunal de Segunda Instância e a sentença do Tribunal Judicial de Base, foi condenada a Polytex a pagar ao autor a quantia de HKD12.530.000,00 (dobro do sinal de HKD6.265.000,00).
Processo n.º 69/2025: Negado provimento ao recurso da Polytex, confirmando-se o Acórdão do Tribunal de Segunda Instância, foi condenada a Polytex a pagar ao autor a quantia de HKD4.416.000,00 (dobro do sinal de HKD2.208.000,00).
Processo n.º 95/2025: Condenada a Polytex a pagar ao autor a quantia de HKD5.246.101,72 (correspondente ao dobro do sinal de HKD7.832.000,00, deduzida a quantia de HKD2.585.898,28 correspondente ao empréstimo bancário liquidado pela Polytex).
Processo n.º 135/2025: Condenada a Polytex a pagar ao autor apenas o dobro do sinal, no montante de HKD2.520.000,00 (dobro do sinal de HKD1.260.000,00), revogada a parte da sentença do Tribunal Judicial de Base e do Acórdão do Tribunal de Segunda Instância que determinava o pagamento de indemnização superior ao referido montante.
Processo n.º 138/2025: Negado provimento ao recurso da Polytex, confirmando-se o Acórdão do Tribunal de Segunda Instância, foi condenada a Polytex a pagar ao autor a quantia total de HKD4.990.400,00 (correspondente ao sinal de HKD4.090.400,00, acrescido de HKD900.000,00 a título de indemnização equitativa).
Cfr. os Acórdãos do Tribunal de Última Instância nos processos n.ºs 67/2025, 81/2025, 82/2025, 94/2025, 120/2025, 122/2025, 100/2024, 114/2025, 100/2025, 109/2025, 69/2025, 95/2025, 135/2025 e 138/2025.